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      电商时代"捧红"物流地产 上海仓储用地需求井

      2018-06-04 12:03

      电商时代"捧红"物流地产 上海仓储用地需求井喷

      “双十一”的电商大战如火如?#20445;?#20154;们也由此关注到背后的物流地产租金和售价的快速上升。?#23548;?#19978;,物流仓储物业租金上涨的背后,是国内外金融?#26102;?#27491;在大规模流入这一领域,推动了仓储用地需求的在?#21776;?#20869;快速上升。

      上海作为重多电商企业的必争之地,物流地产价格正在不断上涨。作为长江经济带的“龙头”和黄金水道的出海口,在未来的三到五年时间内,上海仓储物业的开发有望迎来“黄金时代”。

      如今,物流地产开发成为炙手可热的产业。黑石、凯雷、平安等金融大鳄对用于仓储、物流功能的开发项目和土地虎视眈眈,开始对物流地产加大投入。

      戴德梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表?#33606;?#29289;流地产的开发主体有三类。第一类是专业性开发商;第二类往往是从房产行业上下游转换而来,如物流企业转型或者商业地产开发商扩大业务范围;第三类是纯粹的政府行为。而上海正?#38054;?#19977;类物流地产开发主体的必争之地。

      《每日经济新闻》?#38054;?#27880;意到,金融?#26102;?#22312;物流地产领域的全面布?#37073;?#23558;助推上海仓储用地价格上涨,而对于在上海拥有大片仓储用地的上市公司而言,其土地资源的价值正面临重估。

      金融?#26102;?#24067;局物流地产

      苏智渊?#27835;?#35748;为,早期物流地产领域的开发主要由外资主导,目前海外金融?#26102;救匀皇?#29289;流地产市场的主力军。日前,三年前曾?#39034;?#20013;国市场的黑石卷土重来,在首?#24509;?#23545;亚洲的房地产基金即将到达筹资上限的时候,黑石又将推出130亿美元的超大地产基金。

      苏智渊?#27835;觶?#30446;?#24052;?#36164;这一领域的外资主要?#27835;?#20004;类,一类是主业为物流仓储物业开发的企业,在上海的代表是美国物流巨头普洛斯公司;另一类是有海外物流地产运作经验的投资商。海外?#26102;?#30340;投资模式主要有两?#37073;皇?#30452;接投资开发,通过出售或者出租物流地产来获取收益;另一种是采取“售后回租”模式,外资收购厂房后再回租给国内企业,国内企业可以获得资金用于扩大业务范围,外资则通过这一方式加快入市的步伐。

      苏智渊告诉?#38054;擼?#36817;年来,中国物流地产发生?#21496;?#22823;变化。阿里投资千亿元于?#22235;?#32593;络建立自己的物流体系;万科在行业销售低迷时宣布进军物流地产;万通新创则通过私募基金的方式运作物流地产……而上海作为中国的金融中?#27169;?#21183;必成为这些企业的必争之地。

      不过在他看来,和国?#39318;?#19994;的物流地产投资商相比,内资在这一领域才刚刚起步。目前,在物流地产市场?#20852;?#26025;获的国际工业地产商普遍都有成熟的融资模式,这些企业?#28118;时?#21518;盾就是房地产信托投资基金(REITs),比如工业地产巨头普洛斯就是一个整体上市的开放型REITs,拥有通畅的国际融资渠道,这点是目前国内?#26102;?#24182;不具备的。

      由于政策受限导致融资渠道?#24576;?#29087;,目前国内很多物流地产投资商无法利用公开渠道进行前期融资,只能通过私募等非公开渠道做融资,这使得很多物流地产投资规模没有办法在?#21776;?#20869;迅速扩大。苏智渊表?#33606;?#30446;前内资主要的投资方式是通过成立运营团队?#33322;?#22303;地,再嫁接给海外基金,持有一段时间后转卖给其他投资者完成资金回流。

      但是,内资也有外资无可?#39286;?#30340;优势。克而瑞研究中心研究总监薛建雄表?#33606;?ldquo;内资在降低运营成本方面有比较大的优势,他们还可以通过政府招商引资来获取税收返还等优惠政策,从而拿到更低价格的工业用地。”因此部分外资纷纷选择和内资合作,此前美国凯雷集团就牵手上海宇培,在常州投资建设电商产业园。

      上海物流用地价格看涨

      受电商快速发展等因素影响,最近五年间上海仓储用地的投资价值已经超过了住宅、商铺和写?#33268;ィ?#25104;为最赚钱的不动产投?#39318;?#20135;。根据戴德梁行的统计,过去五年,上海优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨。

      由于上海城市外扩难度大,土地资源非常紧俏,市面上出现了部分企业囤积土地等待升?#36842;?#35937;。

      苏智渊认为,目前上海仓储用地主要集中在各大工业开发区,?#30343;?#22303;地出让数量在过去几年中不断?#38470;怠?#30446;前中国的物流地产更加市场化,越来越多?#29281;?#19977;方开发商进行市场化运作,市场供需都呈现出蓬勃向上的发展态势,地价或将?#20013;?#19978;涨。目前上海仓储用地的需求主要来自两类企业,一类以拥有高附加值或者对土地价格不敏感的制造企业为主;第二类是物流地产投资商,这类地产商目前对仓储用地的需求非常旺盛。

      目前上海成片仓储用地主要集中在郊县,而市区内的零散土地主要集中在部分地?#28966;?#20225;手中。

      ?#28304;耍?#33487;智渊?#27835;?#31216;,目前上海地?#28966;?#20225;持有的工业用地普遍存在两大问题,“?#30343;?#22303;地零碎,?#24576;?#35268;模,开发利用难度较大;二是产权不清晰,很多地块都属于划拨用地,无法进入市场,一旦进入?#20449;?#25346;流程,最?#23637;?#23646;不得而知。但目?#23433;?#20998;国企已经意识到这部分土地?#37027;?#22312;价值,目?#30333;?#37329;想进入该领域,但是企业的土地没有市场化,产业链条没能打通。一旦政府出台对国企有利的,可以将土地进行市场化的政策,那么将是?#28142;?#21033;好消息。”

      复旦大学房地产研究中心地产运营研?#20811;?#25152;长蔡为民认为,目?#24052;?#29615;内的物流仓储用地凭借其优?#38477;那?#20301;条件,拥有很大?#32435;?#20540;空间,但是由于土地变性要求弥补的差价较高,因此很多企业将自有资产用于仓储和办公出租,未来这部分企业囤积的土地或将升值。

      背后或存潜在风险

      除了电商企业对物流仓储用地的旺盛需求外,造成上海仓储用地价格大幅上涨的因素还有不少。

      诸如万科、复星、绿地这样?#28118;?#23429;类开发商也开始进军物流地产,平安等金融机构同样瞄准了物流地产市场,这些因素带动了仓储用地总体需求的增加,不同?#28525;?#20419;成了上海仓储土地价格的上涨。而且,和住宅市场不同的是,物流地产领域?#24310;?#22823;批外资大鳄提?#23433;?#23616;。

      大量?#26102;局?#21033;物流地产,或会导致一些潜在风险。

      近年来,物流地产的井喷态势直接带动了上海仓储用地价格的上扬。数据显?#33606;?008年至2014年第三季度期间,上海物流仓储用地租金?#36842;?#24180;均增长8%,租金水平正在接近理性承受边界。

      苏智渊认为,目前上海仓储用地市场三到五年内呈现向好态势,但随着大量?#26102;?#36827;入,可能会导致市场过热,从而积蓄一定的风险。

      由于市场行情和宏观经济运行情况的变化,仓储用地价格的也存在变化周期,上一波行情是2000年到2008年,金融危机之后一两年后走出低谷,而此波行情?#20848;?#36824;有三到五年的发展趋势,之后增速将会逐步放缓。

      ?#36865;猓?#33487;智渊?#36129;硎荆?#20174;严格意义上来讲,物流地产属于仓储用地,但是在?#23548;什?#20316;过程中,工业用地和仓储用地的界限比?#22799;?#31946;,随着产业融合?#28525;?#30340;加深,部分企业因为自身功能需求,自建厂房不用于生产制造,而用于仓储物流,虽然目前来讲这种方式是可操作的,但是土地性质的模糊可能会在将来给企业带来麻?#22330;?/p>

      物流地产?#23665;?#34987;重估

      复旦大学房地产研究中心地产运营研?#20811;?#25152;长蔡为民表?#33606;?#21463;土地供给总量管制,各类型土地的供给数量也存在一定配比,因此仓储用地的供给数量是?#37026;?#30340;。在?#20013;?#25919;策支持下,目?#24052;?#22320;投资热度最高?#29281;?#23646;上海自?#22478;?/p>

      目前,自?#22478;?#20869;80%的土地为工业用地,而外高桥作为上海自?#22478;?#30340;地产大亨,土地储?#38428;?#23500;,如果这些土地被用于仓储物流设?#31119;?#22320;块?#37027;?#22312;价值巨大。

      外高桥2013年年报披露,公司在自?#22478;?#24050;建物业325万平方米,在建物业建筑面积140万平方米,未建物业建筑面积384万平方米,同时其母公司外高桥集团还拥有外高桥保税区500多万平方?#28100;?#22320;储?#31119;?#23376;公司重点发展第三方物流和危险品物流,在保税区内已经拥有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天堆场。

      海通证券对外高桥的研报显?#33606;?#22806;高桥土地储备超出市场预期,预?#33670;?#26469;公司资产价?#21040;?#26174;著受益自?#22478;?#22320;价重估。

      由此可见,一旦企业在自?#22478;?#20869;拥有土地储?#31119;?#26410;来可作为仓储设?#29976;?#29992;,其公司价?#23548;?#26377;可能看涨。类似在自?#22478;?#20869;拥有土地的企业还有一些,诸如光明?#31216;?#38598;团的控股公司海博股份拥有11万平方?#28100;?#22320;,锦江投资拥有6000平方?#28100;?#22320;,浦东金桥拥有1.78万平方米的仓储土地。

      在上海,与自?#22478;?#21457;展类似的黄金地区还有临港地区。临港物流产业发展蒸蒸日上,不少上市公司囤积的土地资产价值存在被低估的可能性。

      浦东金桥大股东参与临港开发,在临港地区有20万平方?#28100;?#22320;储?#31119;?#32780;交运股份拥有临港产业区港口发展?#37026;?#20844;司35%的股权,后者在临港拥有土地储?#28014;?#36825;些公司的股价走势也被?#26149;謾?/p>

      中信建投证券房地产行业首席?#27835;?#24072;苏雪晶认为,从长期来看,随着市场需求的增加,仓储用地的价值具有很大?#32435;?#20540;前景,对上海的物流地产?#25293;?#32929;而言,其资产价?#36842;?#22312;很有可能被低估。

      广州市源誉物流?#37026;?#20844;司
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